Налог на доход от аренды недвижимости

Сегодня вы получите полное освещение тематики: "Налог на доход от аренды недвижимости" с выводами и комментариями специалистов. Актуализировать данные по вашему вопросу можно задав его дежурному консультанту.

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Осенью правительство задумалось о том, чтобы давать налоговый вычет квартиросъемщикам – но при условии, что тот же налог на доход от сдачи жилья в аренду будут платить владельцы недвижимости. Причем пока что многие арендодатели в принципе не представляют, каким образом оплачивается НДФЛ. Рассказываем.

По закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств. Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней). Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.

Для того чтобы заплатить налог, доход нужно задекларировать. Образец декларации и всю информацию о том, как ее заполнять и когда подавать, легко найти на сайте налоговой службы.

«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф. Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

«Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом. Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги. Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».

Три способа платить налог на доход от аренды

Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.

Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.

Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии:

  • договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
  • акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
  • документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
  • паспорта.

Налоговая обработает заявку и начислит плату (обычно это происходит до 1 июля). Оплатить начисленную сумму нужно не позднее 15 июля.

Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.

«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию. Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

Третий вариант — купить патент для сдачи квартиры. В этом случае собственник квартиры также должен зарегистрироваться в качестве ИП. Патент может действовать от одного до 12 месяцев (но в рамках одного календарного года). Чем меньше срок, тем дешевле патент. Если вы покупаете патент на срок до полугода, то оплатить его нужно сразу. Если на срок до года, то платить можно частями. Стоимость патента определяется индивидуально: налоговая база (которая зависит от месторасположения и площади квартиры) умножается на 6%.

Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

Специальные налоговые режимы для арендодателя

Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.

Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

Особенности налога на имущество для спецрежимов:

  • уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
  • ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Специальные режимы имеют свои особенности применения.

Два вида «упрощенки»

Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.

Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.

«Упрощенка» может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.

  • ставка 15%;
  • база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
  • минимальные отчисления – 1% поступлений.
  • ставка 6%;
  • база – выручка, т. е. все поступления;
  • есть вычеты – от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.

В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса – это редкость.

Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.

Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Патентная система для ИП-арендодателя

Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

  • действует при наличии принятого в регионе закона;
  • ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
  • база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.

Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.

Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.

Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?

Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.

  • вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
  • ставка от 7,5 до 15%;
  • база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
  • применяются вычеты на взносы и пособия.
Читайте так же:  Необлагаемая налогом сумма зарплаты на ребенка

Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.

Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.

Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано

Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:

ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.

рассчитывается от стоимости недвижимости;

ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;

при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

Основной минус ОСНО для арендного бизнеса – высокая налоговая нагрузка. Доля затрат при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат – преимущество ОСНО – не несет особых плюсов.

В каких случаях без традиционной системы не обойтись?

  1. Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
  2. Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.

Выбираем самый выгодный вариант – примеры расчетов

Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.

ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.

Налог за сдачу квартиры в аренду

Сдаю квартиру в аренду: как платить налоги? Этот вопрос часто можно услышать от людей, которые хотят легализовать прибыль от своего жилья. Согласно законодательству РФ, налоги должны выплачиваться как юридическими, так и физлицами с разных видов дохода.

Сдача дома либо квартиры в аренду формально не относится к предпринимательской деятельности, следовательно, ИП для этого оформлять не требуется. Однако это не означает, что физлицу, получающему прибыль от съемщиков жилья, не нужно совершать отчисления в бюджет.

Стоит понимать, что уклонение от уплаты налогов может иметь не самые приятные последствия, если такой факт будет доказан соответствующими органами. Гражданину могут грозить такие санкции, как пени и штрафы, а в худшем случае — даже уголовная ответственность. В этой статье мы расскажем, как и в каком объеме нужно уплачивать пошлины со сдачи жилья.

То, какой налог требуется выплачивать государству при сдаче квартиры в аренду, зависит от следующих факторов:

  • непосредственно от объема получаемых средств;
  • статуса плательщика;
  • выбранной системы начисления налога — доступны такие варианты, как оплата НДФЛ в качестве физлица либо оформление ИП.

Важно отметить и тот факт, что налог в 13% начисляется резиденту — гражданину, пребывающему на территории Российской Федерации не менее 183 дней в течение года. Для не являющихся резидентами предусмотрена повышенная ставка, составляющая 30%.

Нужно ли платить налог с аренды квартиры

Некоторые граждане полагают, что если сдача в аренду жилья не является основным источником получения прибыли, платить налоги за этот вид заработка не требуется. Тем не менее, если изучить статью 224 НК Российской Федерации, можно увидеть, что такое утверждение ошибочно. В указанной статье говорится о том, что средства, получаемые согласно договору найма жилья, заключенному между физлицами, облагаются налогом, величина которого составляет 13%. Также необходимо отметить, что уклонение от уплаты данного налога попадает под статью 198 Уголовного Кодекса РФ.

Важный момент для всех, кто берет деньги за сдачу жилья в аренду — нужно самостоятельно подавать 3-НДФЛ в налоговые органы. При этом нужно успеть до 30 апреля года, следующего за отчетным, в противном случае за каждый день просрочки будет начисляться пеня. Сам платеж вносится до 15 июля следующего за отчетным года, и если не уложиться в этот срок, применяются штрафные санкции. Чтобы оплатить данный налог, не обязательно даже выходить из дома: все, что для этого потребуется — выход в интернет. Платежи можно провести на нашем сайте, для чего даже не придется регистрироваться.

Как платить налог с аренды квартиры

Этот вопрос актуален для всех, кто хочет легально получать прибыль за сдачу в аренду жилых помещений. Гражданин может выбрать наиболее удобный для него вариант из 3 возможных:

  • платить налог в качестве физлица, предоставляя в ФНС декларацию;
  • оформиться в качестве индивидуального предпринимателя по упрощенной системе налогообложения;
  • приобрести соответствующий патент уже после оформления ИП.

Выбрав первый вариант, необходимо принять к сведению тот факт, что придется не только заполнять декларацию, но и предоставлять документы, подтверждающие получение платы. Арендодателю потребуется составить договор найма, а также взять со съемщика расписку о получении средств либо выписку из банка по счету.

Индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения выплачивает за сдачу квартиры в аренду меньшую сумму — 6%. Если налог рассчитывается с чистой прибыли со сдачи квартиры в аренду, после вычета всех расходов, применяется ставка 15%. Несмотря на тот факт, что отчисление 6% вместо 13% на первый взгляд кажется более выгодным, есть некоторые нюансы, которые тоже следует учитывать:

  • для открытия ИП потребуется обращаться в ИФНС с соответствующим заявлением, тратя свое время;
  • оплачивать государственную пошлину в размере 800 рублей за открытие ИП;
  • совершать отчисления в каждом квартале, в то время как граждане платят налог ежегодно;
  • делать взносы в пенсионный фонд, оплачивать обязательное медицинское страхование и прочее, что нередко обходится в солидную сумму.

Оформление ИП с последующим приобретением патента будет выгодно тем, кто сдает в аренду элитное жилье и берет за это крупные денежные суммы. Подробная информация о том, как индивидуальные предприниматели должны работать по такому патенту, представлена на ресурсе ИФНС. Также стоит отметить, что стоимость патента может существенно отличаться в разных городах, к примеру, в столице цена зависит от округа и района, где расположена квартира, а также от ее площади. Плюсом такого варианта можно назвать фиксированный платеж, не зависящий от получаемой прибыли. При этом индивидуальный предприниматель также должен оплачивать взносы в пенсионный фонд и на обязательное медицинское страхование.

Минусами сдачи жилья в качестве ИП с патентом можно назвать отсутствие права на вычет. Кроме того, такие граждане не могут получить освобождение от налога с продажи жилья даже в случае, если владели им на протяжении более чем 5 лет.

В 2020 г. планируется ввести специальную систему налогообложения для самозанятых граждан, действующую в 4 регионах, на всей территории России. Такая категория налогоплательщиков отчисляет 4% от сумм, полученных от граждан, и 6%, если деньги получены от предприятий. Кроме того, они освобождены от уплаты НДФЛ, следовательно, этот вариант будет наиболее выгодным с финансовой точки зрения для всех, кто хочет легально сдавать жилье в аренду.

Читайте так же:  Выплата алиментов после 18 лет в россии

Сколько платить налог за аренду квартиры

Как уже говорилось ранее, для собственников, сдающих жилье в аренду, предусмотрена ставка 13% от оплаты, получаемой за сдачу квартиры в аренду. Индивидуальные предприниматели выплачивают в казну 6 либо 15 процентов от прибыли в зависимости от того, являются они резидентами или нет.

Однако ИП не должен платить налог за сдачу в аренду квартиры, если сумма не превышает платежи во внебюджетные фонды — ОМС и ПФР. Тем не менее, в большинстве случаев регистрация в качестве индивидуального предпринимателя менее выгодна, поскольку сумма платежей в ПФ и ОМС превышает 13% от прибыли. Сдавать элитное жилье выгоднее в статусе ИП по патенту, в остальных случаях более предпочтительным вариантом остается ежегодная подача декларации в качестве физлица.

Важный момент: если в аренду сдается несколько объектов недвижимости, и эта деятельность является основным источником заработка, придется регистрировать ИП.

Неуплата налогов за сдачу в аренду жилья может повлечь за собой проблемы как для организаций, так и для физлиц. Ответственность может наступить по 122 статье Налогового Кодекса или же по 129 статье Уголовного Кодекса. За каждый день просрочки платежа начисляется пеня, поэтому следует относиться к своевременной сдаче декларации и оплате налога серьезно. Если же будет доказано, что гражданин уклоняется от уплаты налогов, ему грозит штраф от 20 до 40% долга, но не менее 1000 рублей.

Как не платить налог за сдачу жилья в аренду

На законодательном уровне предусмотрена возможность не платить налог за сдачу в аренду жилого помещения. Отчисления в бюджет можно не производить в том случае, если жилье сдается на безвозмездной основе, то есть владелец не берет за это денег. Такое возможно в двух случаях:

  • заключен договор безвозмездного найма;
  • дом либо квартира сдается близким родственникам, которые также не оплачивают проживание.

Факт безвозмездного найма потребуется документально зафиксировать, для чего заключается специальный договор, в котором будет сказано, что оплата за проживание не взимается. Во втором случае придется подтверждать, что проживающие в квартире либо доме люди действительно являются близкими родственниками владельца.

Оплату налогов за сдачу в аренду жилья, а также погашение пени и штрафов можно произвести на нашем сайте. Это позволит сэкономить массу времени, особенно учитывая тот факт, что не потребуется проходить процедуру регистрации ЛК в госслужбах.

Оптимизация налога на недвижимость при аренде

Сегодня такое явление, как аренда нежилой недвижимости встречается достаточно часто. Отдельные граждане, а также целые организации достаточно часто арендуют большие и средние по размерам помещения, и целые здания для ведения предпринимательской деятельности и прочих нужд. Такие здания и помещения относятся к объектам недвижимости, зависящие от земли на которой они стоят. Именно поэтому арендаторам так важно знать, какие и сколько налогов они обязаны выплачивать, как оптимизировать налоговую базу при аренде.

Исходя из стандартного соглашения аренды нежилого помещения, арендодатель берет на себя обязательства предоставлять съемщику помещение во временное пользование за определенную плату.

По закону предпринимательской деятельностью можно считать любую деятельность, направленную на периодическое получение прибыли от выполнения различных работ, услуг, продажи любых товаров и пользования имуществом.

Все дело в том, что арендодатель получает фиксированный доход от аренды в виде ежемесячных платежей. Он облагается налогами по стандартной налоговой ставке на прибыль в 13%. Опять же это при условии, что сам он не осуществляет никакой посторонней деятельности с данной собственностью.

По закону при сдаче нежилой недвижимости с нее дважды взимаются налоги. Вначале фиксированный налог с арендодателя, затем налог со съемщика на ведение предпринимательской деятельности.

Методы уменьшения налогов на недвижимость при аренде

Не существует организации работающей по стандартной системе налогообложения, которая не хотела бы минимизировать налоговые выплаты. В реальности существует несколько способов добиться уменьшения налогов на недвижимость – уменьшить налог на добавочную стоимость и на получение прибыли.

Первый метод: передача дохода через дополнительное звено

Это один из традиционных вариантов – владелец сдает недвижимость по фиктивным расценкам третьему лицу. Данное третье лицо сдает ее уже по рыночной цене. Затем владельцу передаются деньги за помещение за вычетом процентов. Данное третье лицо может являться как организацией, так и индивидуальным предпринимателем с упрощенным налогообложением. С его доходов взимается налог в 6% и не облагается НДС согласно первому и второму пунктам стати 346 НК РФ.

Стоит заметить, что налоговым работникам данный метод хорошо известен. В случае если дело доходит до суда трудно предсказать, на чью сторону встанет судья. Факт нарушения доказать не так просто. Принимая решения в пользу арендодателей, судьи обычно объясняют это следующей формулировкой «финансовая схема должна быть логически закончена и показывать, факт скрытого от налогообложения дохода». Если никаких данных доказывающих это предоставлено не было, то и ответственность последовать не может.

Однако важно чтобы собственник смог объяснить для чего он сдал недвижимость в аренду третьим лицам, а не конечному съемщику. Если он не сможет дать убедительных объяснений, то его вина может быть доказана. Одним из объяснений может стать защищенность от простоев, во время которой убытки несет не собственник, а посреднический арендатор. Или необходимость в защите от неадекватных требований съемщиков.

О факте уклонения от налогов могут свидетельствовать различные связи между третьим лицом и собственником. Например, когда директор компании оформляет договор с собой, как с физическим лицом.

Второй метод: намеренное завышение цен на услуги

Владелец собственности в данном случае сам сдает свою недвижимость по рыночным расценкам, но нанимает третьих лиц для оказания разного вида услуг. Это может быть ремонт, уборка и прочее. В этом случае арендатор сможет сэкономить налог на прибыль, указывая в учете дополнительные расходы. В качестве третьего лица лучше всего подойдет предприниматель, работающий по патенту.

Стоит отметить что безопасность данного метода во многом будет зависеть, от того какие услуги оказываются в действительности. К тому же чем больше всего будут включать услуги, тем труднее налоговикам будет оценить реальную стоимость услуг.

Третий метод: использование управляющего

В случаях, когда владелец не хочет самостоятельно вникать во все тонкости сдачи в аренду, он может нанять управляющего. В это же время управляющему может быть назначено определенное вознаграждение. Обычно оно в таких случаях бывает максимально возможным, а он их возвращает назад, но уже неофициально. Подобная схема позволяет сэкономить часть прибыли от уплаты налога.

На должность управляющего в данном случае лучше всего будет взять ИП на общем режиме. Ведь при упрощенном режиме налогообложения можно использовать только схему «от доходов отнимаются расходы», а с нее взимается 15 % согласно статье 346, пункту три НК РФ. Именно поэтому работа с ИП, выплачивающего лишь 12% будет прибыльней.

Но в схеме есть и отрицательные моменты. Сотрудники налоговой могут утверждать, что согласно пункту 3 статьи 170 НК РФ при передаче собственности в управление требуется установить входной НДС. Но на самом деле имущество не становится собственностью управляющего, поэтому не может стать объектом налогообложения. Исходя из этого, получается, что собственность используется для такого вида деятельности, что не должен облагаться налогом.

Обычно суды признают правоту налогоплательщиков. Ведь передача собственности в доверительное управление не может относиться к упомянутому пункту налогового кодекса. К тому же все операция при заключении договора управления облагаются НДС.

Если управляющим назначен ИП на общем режиме, то могут появиться и другие проблемы. До конца не понятно, может ли собственник перенять к вычету НДС с уплаты услуг управляющего. Иногда судьи решают, что данные услуги используются для рода деятельности не облагаемого НДС. Соответственно нельзя вычитать налог.

Читайте так же:  Получить пенсию до нового года

Однако в то же время тот факт, что передача прав на владение имуществом не происходит, не мешает классифицировать управленческие услуги как объект НДС. Именно поэтому можно заявить налог к вычету на общепринятых основаниях.

Кроме оговоренного вознаграждения стороны могут указать в договоре, что собственник возмещает все расходы, связанные с управлением из доходов, получаемых от аренды. За счет этого можно существенно повысить экономию получаемую с вознаграждения. При этом налог на недвижимость, переданную в управление должен уплачивать учредитель данного управления. Поэтому тут особой экономии не возникает.

Четвертый метод: за счет аренды получать скидку на услуги или работу, товары арендатора

Во многом данный вид нарушения похож на вариант с неотделимыми изменениями. Основная разница заключается в том, что вместо передачи вложений капитала скидка распространяется на собственные товары либо услуги. Выгода получаемая, арендодателем появляется если, он способен признать собственные расходы в последующих периодах. Например, собственник приобретает материалы для улучшения главных средств, учитывает их только во время амортизации. А при возникновении скидок он моментально снижает свои расходы именно на сумму неоплаченных трат.

С точки зрения арендодателя данный способ значительно предпочтительней неотделимых модернизаций. Расходы на распроданные товары можно отображать в отчете для налоговой инспекции целиком при получении. Правда продажа главных средств, когда убыток можно включить в прочие расходы является исключением. Данный момент указан в третьем пункте ст. 269 НК РФ.

Если учитывать налог на НДС, то и тут собственник является в выгодной ситуации. Особенно учитывая тот факт, что налог высчитывается с реализационной суммы в значительно меньшем объеме, чем случаях продажи без скидки. И это не станет помехой для вычета полной суммы НДС.

Видео (кликните для воспроизведения).

Даже при серьезной проверке подозрений возникнуть не должно. Даже если инспекция начнет сомневаться в заниженных арендных выплатах и реальном существовании встречной скидки, все равно у них не будет возможности использовать положения трансфертного образования цен. Ведь взаимной связи между сторонами не существует.

Пятый метод: организация товарищества с потенциальным арендатором

Это своеобразный способ сэкономить. Он актуален только в случае, когда собственник собирается сдавать недвижимость лишь одному арендатору. В этом случае можно составить договор товарищества на основании статьи 1041 ГК РФ. В том случае собственник предоставляет свою недвижимость, а арендатор, навыки, финансовые средства и персонал.

Основная выгода арендодателя в том, что получаемый им доход по закону не облагается подоходным налогом. Ведь в том случае права собственности не переходят, и соответственно возникает совершенно другой вид обложения налогами. Именно поэтому собственники может получать стабильный доход, от товарищества составляющий среднестатистическую арендную плату по рынку. И данный доход не будет облагаться налогом. При этом налогов на прибыль не существует. Эти доходы относятся к внереализационным.

В случае осуществления этой схемы необходимо чтобы стороны учитывали вклады каждой из сторон и прописали все расходы и доходы. Однако никого из товарищей не получится освободить от выплат товарищества. Данный момент строго запрещен статьей 1046 ГК РФ. Именно поэтому доход собственника должен быть не пропорционален его вкладу. Он должен соизмеряться размеру аренды при учете подоходных выплат. Совсем необязательно восстанавливать НДС при передаче собственности в товарищество. С данным моментом согласны как судьи, так и налоговые работники.

Главный недостаток данного метода заключается в том, что собственник будет обязан отвечать по любым обязательствам арендатора. Кроме того у съемщика будет практически полный контроль над совместным бизнесом и сделать что-то с этим будет достаточно трудно.

Данный метод можно немножко усовершенствовать, если ввести в дело еще одного участника. Он должен быть, солидарен с владельцем. За счет этого можно будет вывести большую часть дохода на третьего участника. После того участники каким-либо способом смогут вернуть собственнику деньги.

В чем именно заключается выгода сотрудничества с вероятным арендодателем вместо того чтобы оформлять стандартный контракт аренды? Она состоит в том, что он может получать всю суму аренды без уплаты НДС, признать доход только после фактического получения денег.

Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аренду

Если вы сдаёте жильё за деньги, вам надо платить налоги. Это можно делать разными способами. Рассказываем, какие особенности надо учитывать в каждом случае.

Платить НДФЛ 13% как физическое лицо

Это самый распространённый способ. Если у вас есть квартира, и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма жилого помещения. Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре — подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги. Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог.

Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. «Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора — например, причинён вред имуществу», — отмечает главный эксперт сервисa NDFLka.ru Дина Платонова.

Когда и как подавать декларацию?

Раз в год, до 30 апреля, надо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. В декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год. Если квартирой владеют несколько собственников, каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.

Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговую инспекцию по месту постоянной или временной регистрации. Бланк можно взять с сайта ФНС или в самой налоговой. Удобно заполнять 3-НДФЛ в электронном виде, например, с помощью программ «Декларация» и «Налогоплательщик ЮЛ» . Подать декларацию можно и онлайн — через Личный кабинет на сайте ФНС или через портал Госуслуг — но для этого понадобится электронная подпись.

К декларации нужно приложить договор найма (аренды), расписку о получении денег или, в случае безналичной оплаты, выписку из банка. «Если договор найма расторгнут раньше, чем было предусмотрено, приложите к декларации письменные пояснения. В них укажите, с какого месяца квартира больше не сдаётся и доходов от сдачи её внаём нет», — говорит Дина Платонова.

Сумма НДФЛ составляет 13% от всей суммы арендной платы за год. С этого налога вы можете получить налоговые вычеты. Если в прошлом году вы находились в России менее 183 дней, то вы признаётесь налоговым нерезидентом, и на доходы со сдачи квартиры вам надо заплатить НДФЛ 30%.

Пример. В 2017 году вы сдавали квартиру за 40 000 ₽ в месяц. Ваш доход составил 480 000 рублей за год. До 30 апреля 2018 года вам надо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию. И до 15 июля 2018 года — оплатить налог в размере 62 400 ₽ (480 000 x 13%). То есть за год вы заработаете на сдаче квартиры 417 600 ₽.

Оплатить налог надо не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Это можно сделать на сайте ФНС (в графе «Вид платежа» следует выбрать «Налог на доходы физических лиц» и отметить 1 вариант «Форма 3-НДФЛ»).

Платить 6% как ИП на «упрощёнке»

Сразу оговоримся, что по закону открывать ИП нужно, только если вы специально купили одну или несколько квартир, чтобы зарабатывать на сдаче жилья в аренду. В других случаях делать это необязательно, а иногда — не так уж и выгодно.

Читайте так же:  Узнать накопительную пенсию по снилс без регистрации

Когда подавать декларацию?

Индивидуальные предприниматели предоставляют налоговую декларацию тоже раз в год, до 30 апреля. Она подаётся в налоговую инспекцию по месту жительства. Форма декларации есть на сайте ФНС.

Чтобы открыть ИП, нужно терпение и оплата госпошлины в 800 ₽ .

ИП на упрощённой системе налогообложения (УНС), который выбрал объект налогообложения «доходы», оплачивает налог в размере 6% с доходов. Ещё есть объект налогообложения «доходы минус расходы», ставка по которому — 15%, но для арендодателей это совсем невыгодно.

Также ИП раз в год обязан уплачивать страховые взносы. Раньше их размер зависел от МРОТ, но с 2018 года это фиксированная сумма. Взнос на обязательное медицинское страхование составляет 5 840 ₽ в год, в пенсионный фонд — 26 545 ₽ . Если годовой доход ИП больше 300 000 ₽ , то предприниматель обязан перечислить в пенсионный фонд дополнительно 1% от суммы дохода, превышающего 300 000 ₽ .

К радости арендодателей, ИП без сотрудников имеет право вычесть из налога сумму страховых взносов. Получается, если взносы будут больше, чем налог, то его можно не оплачивать.

Ещё предприниматель должен вести книгу учёта доходов и расходов, причём заводить новую книгу следует каждый налоговый год. Это бесплатно.

Пример. Вы сдаёте квартиру за 40 000 ₽, в год выходит 480 000 ₽. Как ИП вам надо уплатить взносы на сумму 34 185 ₽ (5 840 ₽ — на ОМС, 26 545 ₽ — на ОПС и 1 800 ₽ — дополнительно на ОПС). Налоги составят 24 000 ₽ (6% от 480 000), это меньше, чем страховые взносы, поэтому их платить не надо. Отдав взносы за ИП, вы заработаете на сдаче квартиры 445 815 ₽.

Вносить авансовые платежи по налогу следует каждый квартал. Последний платёж должен быть сделан не позднее 30 апреля. Страховые взносы необходимо выплатить до 9 января следующего года, а дополнительный 1% в пенсионный фонд (если надо) — до 1 июля следующего года.

Какие подводные камни?

Квартира, которую сдаёт в аренду индивидуальный предприниматель, по закону используется в коммерческих целях. Вы не сможете участвовать в её продаже как физическое лицо. Придётся платить налог 6% от суммы продажи — вне зависимости от того, сколько лет квартира была в собственности. «В случае если реализованное имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то в отношении дохода от его продажи нельзя использовать никакие имущественные налоговые вычеты», — подтверждает руководитель правового департамента Heads Consulting Диана Маклозян.

Для сравнения: физические лица, которые владеют квартирой более 3 лет (в некоторых случаях — более 5 лет), освобождаются от уплаты налога при продаже этого жилья.

Кроме того, если доход от ИП на УНС 6% — это ваш единственный заработок, вы не сможете получать налоговые вычеты, например: на покупку недвижимости или на лечение.

Купить патент

Получить патент могут только индивидуальные предприниматели, поэтому сначала надо открыть ИП. Пошаговую инструкцию по получению патента можно найти на сайте ФНС, там же есть форма и образец заявления.

Подавать налоговую декларацию, если вы ИП и купили патент, не нужно.

Купить патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. Если вы сдаёте квартиру на долгий срок, лучше выбрать годовой патент. Его стоимость зависит от того, в каком городе вы сдаёте жильё. В Москве на цену патента также влияют округ, район и площадь квартиры. Точную стоимость можно посмотреть на mos.ru . Например, годовой патент на квартиру до 50 кв. м. в Крылатском стоит 18 000 ₽ .

Патент не освобождает от выплаты страховых взносов. Так же, как и ИП на «упрощёнке», в 2018 году предпринимателям с патентом необходимо заплатить 5 840 ₽ за обязательное медицинское страхование и 26 545 ₽ в пенсионный фонд. А ещё надо вести учёт доходов в специальной «патентной» книге .

Пример. Вы сдаёте квартиру до 50 кв. м. в Крылатском за 40 000 ₽ в месяц, это 480 000 ₽ в год. Покупаете патент за 18 000 ₽, платите страховые взносы в размере 32 385 ₽. Ваш годовой доход составит 429 615 ₽.

Если вы берёте патент на 12 месяцев, то 1/3 от его стоимости надо оплатить в течение 90 дней после начала его действия, оставшиеся 2/3 — до завершения действия патента. Страховые взносы ИП надо уплатить до 9 января следующего года.

Какие подводные камни?

Такие же, как и у ИП на «упрощёнке». Во-первых, с продажи квартиры придётся платить налог 6%. Во-вторых, нельзя получить налоговые вычеты, если доход от сдачи квартиры — ваш единственный заработок.

Доходы от сдачи недвижимости в аренду. Оптимизация и налоговые льготы

Планируете сдавать свою квартиру/дом в аренду, но вас одолевают вопросы и сомнения относительно налогов? Тогда этот материал – то, что вам нужно. В данной статье мы рассмотрим такой вид сдачи в аренду недвижимости, при котором владелец квартиры сдает ее как физическое лицо, не открывая предпринимательской лицензии.

Для начала давайте обратимся к налоговому законодательству и рассмотрим, что конкретно будет считаться доходом от аренды недвижимости и кто обязан подавать отчетность по ним.
Доходы от аренды жилья подлежат налогообложению в размере 15% в соответствии с §9, п.п. 1 (а) Закона о подоходном налоге (№ 586/1992).

Доход от аренды недвижимости

Им считаются средства, полученные владельцем недвижимости непосредственно от ее сдачи в аренду. Признается доход путем декларирования доходов и подачи налоговой декларации до 31 марта года, следующего за отчетным.

При этом, если квартира является совместным имуществом супругов, то доход от аренды в свой отчет может включить только один из них. В следующем году может признать весь доход от аренды второй из супругов, если это в конкретном случае выгодно.

Для того, чтобы признать доходы от аренды, владельцу (физическому лицу) достаточно заполнить декларацию о доходах за прошлый год, а именно – Приложение 2 декларации.

Примечание: с данных доходов не отчисляются авансы ни за социальное, ни за медицинское страхование.

Итак, давайте разберемся с тем, что конкретно входит в понятие – доход от аренды недвижимости, а что в него не включают.

В арендную плату не включаются платежи за услуги, связанные с использованием квартиры. Следовательно, доход от аренды не включает в себя авансы на отопление, обогрев воды, уборку общих помещений в доме, использование лифта, водоснабжение от водопроводных сооружений, контроль и очистку дымовых труб, удаление золы и мусора, очистку сточных вод и т. д. – так называемые «коммунальные услуги за обслуживание квартиры». То есть, все те услуги, за которые арендодатель после окончания года получает фактуры за реальное количество оказанных услуг от исполнителей.

Примечание: данное условие о выделении отдельно сумм за аренду недвижимости и отдельно за услуги лучше сразу прописать в договоре аренды. Потому что в случае, если в договоре указано, что все коммунальные платежи включены в стоимость аренды, доходом считается вся сумма арендной оплаты.

Однако, если какая-либо услуга предоставляется самим арендодателем (например, ежемесячная уборка квартиры), тогда оплаты за эту услугу являются по Закону его доходом, и потому данный вид дохода подпадает под понятие «заселение» или úbytovací služby (чеш.), а такой вид деятельности требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Так что, если Вы решите, в порядке исключения, оказать подобную услугу вашему арендатору, хорошо подумайте, стоит ли это делать.

Читайте так же:  Форма заполнения декларации на налоговый вычет

Что является базой для расчета налога

Основой налога (налогооблагаемой базой либо прибылью) является доход за вычетом расходов, связанных с содержанием, обеспечением и поддержанием недвижимости.

Рассмотрим, что может входить в расходную часть при сдаче недвижимости в аренду.

Владелец недвижимости имеет право выбора из двух вариантов:

1) расходы в размере фиксированной ставки — 30% от дохода (так называемая паушальная система);

2) реальные расходы по факту.

Расходы в размере фиксированной ставки — 30% от дохода (так называемая паушальная система).

Вы, как владелец недвижимости, можете выбрать упрощенную схему учета расходов: 30% от полученного дохода. Если Вы применяете расходы по фиксированной ставке, то 30% — это все Ваши расходы, и уже ничего более, чем 30% вычесть нельзя.

Пример расчета:
Вы сдаете квартиру за 12 000 Чешских крон плюс 3.500 — авансовые платежи за коммунальные услуги.
Доход от аренды будет составлять 12 000 * 12 =144 000 крон.
Расходы 144 000 *30% = 43 200 крон.
Налогооблагаемя база (прибыль) 144.000,00 – 43.200,00 = 100 800 крон.
Налог 100 800*15%=15 120 крон.

Примечание: у паушальных затрат установлен лимит в 300 000 Чешских крон. Т.е. если Ваш доход от сдачи в аренду превысит 1 миллион крон (например, 1 500 000), то используя паушал 30% , можно снизить доход максимум на сумму 300 000 крон (не на 450 000 крон).

Данный способ расчета налоговой базы имеет ряд преимуществ:
1. он рассчитывается с чистой суммы аренды;
2. если у владельца недвижимости очень маленькие расходы, данный метод позволяет существенно снизить налогооблагаемую базу, а именно на 30%;
3. нет необходимости сохранять все расходные чеки для предоставления их в случае контроля Налогового управления;
4. это упрощенный учет – Вы ведете только учет поступления средств за аренду.

По реальному размеру расходов.

В случае, если Вы решили использовать в качестве расходной базы реальные затраты, то необходимо вести их учет.

К расходам вы можете отнести:

1. все материальные затраты, связанные с ремонтом, уборкой, покупкой мебели и все возможные иные расходы, которые Вы можете понести при обслуживании сдаваемой в аренду недвижимости;

2. все расходы на ремонт квартиры (например, замена окон одного размера, замена сломанных водопроводных кранов), техническое обслуживание (например, окраска), страхование, бытовое оборудование (например, покупка холодильника, стиральных машин, чайников, мебели и т.);

3. расходы на автомобиль, которые в данном случае являются немаловажной частью. Их Вы также можете использовать для обслуживания недвижимости.

Но при использовании расходов на автомобиль необходимо доказать целесообразность этих расходов. Это можно сделать, ведя книгу поездок, где Вы распишите, в какое время автомобиль был использован именно для работы, связанной с арендой недвижимости;

4. % по кредиту/ипотеке в случае, если для приобретения недвижимости были использованы кредитные деньги;

5. амортизационные отчисления на саму недвижимость, которые являются основной статьей расходов.

Что не включается в расходы:
1. авансовые платежи , в случае, если они включены в цену аренды;
2. выплаты по кредиту/ипотеке (возврат тела кредита);

И в заключение – решение, какую систему выбрать Вы принимаете самостоятельно. На основании тех расходных материалов, что у Вас есть (по принципу “что выгоднее”). Налоговое законодательство позволяет даже поменять данную систему. Т.е. один год Вы можете использовать упрощенную систему списания затрат: — 30%, а второй, если Вам это выгоднее, реальные затраты, связанные с арендой. При этом, использованную систему нельзя менять обратно, т.е. если Вы уже подали отчет с использованием упрощенной системы, то нет возможности подать уточненный отчет, использовав реальные расходы. Это условие прописано в Законе, однако, в нашей практике были случаи, когда Налоговая позволяла подать уточненный отчет с изменение системы затрат на более выгодную для арендатора.

Как определить, когда какой вариант выбрать

Вы приобрели недвижимость и провели в ней ремонт для сдачи в аренду. К тому же, в первый год расходы на содержание недвижимости у Вас будут большими – нужно приобрести мебель и т.д. В этот период Вам очевидно выгоднее использовать вариант: доходы минус реальные расходы, и это до тех пор, пока расходы не придут в норму и не перестанут превышать 30% от дохода. И тогда Вы переходите на второй вариант: паушал 30%.

Амортизация

Как правило, реальные затраты превышают паушал 30%. Основной затратной частью является амортизация недвижимости. Обслуживание жилой недвижимости списывается на затраты в виде амортизационных отчислений в течение 20-ти лет. Так же существует несколько разных видов амортизации: равномерная, ускоренная и с повышающими коэффициентами.

Для расчета амортизации, необходимо определить стоимость недвижимости.
Если с момента ее приобретения до решения сдавать ее в аренду еще не прошло 5 лет, для расчета амортизации используется покупная стоимость. Если прошло более 5-ти лет, необходимо заказать оценку недвижимости. В таком случае амортизация будет рассчитываться, исходя из оценочной стоимости. Если Вы получили недвижимость в виде дара/подарка, необходимо учесть тот факт, что земля при ней не амортизируется. Если к Вашей недвижимости принадлежит земля (участок) – например, это дом с участком – необходимо для расчета амортизации выделить только цену самого дома (бывают случаи, когда в договоре купли-продажи указана только общая стоимость, без разделения цены участка и дома отдельно. В таких случаях придется заказать квалифицированную оценку участка).

Расчет налога и подача декларации

Подоходный налог рассчитывается по формуле:
доход – расход = прибыль * 15% = налог

Льготы по налогу:
рассчитанный налог можно снизить льготами по налогу. Каждый налогоплательщик, даже если он не является налоговым резидентом Чехии, имеет право на льготу по налогу в размере 24 840 Чешских крон в год.

Существуют так же дополнительные льготы по налогу: на детей, проживающих с Вами в Чехии, на супруга/супругу без собственных доходов, проживающих с Вами в Чехии и другие, для получения которых необходимо исполнить определенные условия.

Налог к оплате: рассчитанный налог – льгота по налогу = налог к оплате.

Вы сдаете квартиру за 12 000 крон.
Доход от аренды будет составлять:
12 000 * 12 =144 000 крон.
Расходы 144 000 *30% = 43 200.
Налогооблагаемая база 144 000 – 43 200 = 100 800.
Налог 100 800*15%=15 120 крон.
Теперь вычитаем льготу по налогу на прибыль: — 24 840 крон
Налог к оплате равен нулю.

Как видно из примера, в случае не очень высокого дохода (ориентировочно до суммы 235 000 Чешских крон – доход с аренды за целый год: 235 000 -30%*15% =24 675 крон – сумма налога), льгота покрывает налог полностью, следовательно можно выбрать упрощенный вариант – паушал 30% и не собирать реальную затратную часть.

В случае, если расходы превысили доходы от сдачи недвижимости в аренду, получается убыток. Данный убыток можно использовать для снижения иных доходов текущего календарного года: от предпринимательской деятельности § 7, имущества § 8, прочих доходов § 10 (например, от продажи недвижимости или дивидендов). Исключение составляют доходы от трудовой деятельности § 6. Если у Вас нет иных доходов, которые Вы бы могли в данном году снизить, Вы сможете использовать убыток в течение 5-ти последующих лет.

Видео (кликните для воспроизведения).

Грамотный бухгалтер подскажет самый выгодный для Вас вариант. Вы обратились по адресу! Мы 12 занимаемся бухгалтерским обслуживанием.

Налог на доход от аренды недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here